Desplome del precio de la vivienda en Vietnam | ¿Subirán o bajarán los precios de la vivienda en Vietnam?

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Vista de la escuela Lycee Yersin con muchas casas en Dalat, Vietnam.
Los precios de la vivienda en Vietnam han seguido aumentando en 2022. Foto: Huy Thoai / Shutterstock

Precios de la vivienda en Vietnam continuó aumentando en 2022 a medida que la nueva oferta de propiedades residenciales disminuyó debido a la escasez de crédito y la superposición persistente de regulaciones de propiedad.

La decisión del Banco Estatal de Vietnam (SBV) de provocar aumentos en las tasas de interés para respaldar el dong vietnamita (VND) ha aumentado aún más el costo de comprar propiedades residenciales en el país.

¿Cuál es la probabilidad de que se desplome el precio de la vivienda en Vietnam? Analizamos el historial de precios de la vivienda en Vietnam y otros datos que dan forma a las perspectivas de los precios de las propiedades en Vietnam.

¿Qué es un accidente de vivienda?

Los precios de la vivienda fluctúan con el tiempo. Una burbuja inmobiliaria puede desarrollarse en algún momento cuando la rápida demanda aumenta los precios de la vivienda por encima de su valor real. Si los constructores de viviendas siguen construyendo casas nuevas después de que las ventas y la demanda hayan comenzado a disminuir, la burbuja inmobiliaria podría estallar y provocar un colapso de los precios.

Las bajas tasas hipotecarias son uno de los factores que impulsan la demanda de vivienda. La gente suele buscar comprar una casa para vivir o como inversión.

Cuando un banco central eleva su tasa de interés de referencia, normalmente se producen altas tasas hipotecarias, lo que eleva los precios de la vivienda y dificulta la búsqueda de compradores. Mientras tanto, los propietarios de viviendas existentes pueden correr el riesgo de no pagar su hipoteca cuando las tasas hipotecarias son altas. Podrían pasar por el proceso de ejecución hipotecaria, lo que podría resultar en más viviendas disponibles.

Las recesiones económicas, en particular las recesiones que provocan la pérdida de puestos de trabajo, la disminución de los ahorros y la falta de puestos vacantes, suelen dar lugar a una disminución de la demanda de viviendas.

En el mercado inmobiliario de Vietnam, los propietarios no pueden tener la propiedad total y legal de la tierra porque la tierra es propiedad colectiva del pueblo y está administrada por el gobierno. En el país socialista unitario, los propietarios tienen derechos limitados de uso de la tierra.

Los compradores de viviendas extranjeros pueden comprar propiedades en el mercado de la vivienda en Vietnam después de que el parlamento vietnamita enmendara la Ley de Vivienda el 25 de noviembre de 2014. Los principales mercados inmobiliarios del país son la capital Hanoi en la parte norte y Ciudad Ho Chi Minh, la antigua capital, en el sur.

Los precios de la vivienda en el mercado inmobiliario de Vietnam son los más bajos entre los 12 principales países asiáticos, según Global Property Guide. rango. Los compradores de viviendas en Vietnam provienen principalmente de Hong Kong, China continental, Singapur y Corea del Sur, según la publicación.

Historia de la caída de los precios de la vivienda en Vietnam

Según Jones Lang LaSalle, el índice inmobiliario de la ciudad de Ho Chi Minh citado por Guía global de propiedadesaumentó a un promedio de $2889 por metro cuadrado en 2019 desde $1620 en 2018.

En 2020, los precios de la vivienda se desplomaron debido a la pandemia de Covid-19, que restringió los viajes y frenó las actividades comerciales, incluidas las construcciones inmobiliarias.

El total de lanzamientos de nuevos apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh cayó un 50 % en 2020 a 14 700 año tras año (YOY), principalmente debido a problemas legales no resueltos, según la revisión del mercado inmobiliario de Vietnam del cuarto trimestre de 2020 de Jones Lang LaSalle. Los precios de las casas de primera mano disponibles para la venta de desarrolladores o conocidos como precios de mercado primario, cayeron un 14,3% a $ 2,475 / m2 YOY.

En Hanoi, la oferta de apartamentos nuevos se redujo a la mitad a 15 400 unidades, de 2019 a 2020. Sin embargo, los precios del mercado primario aumentaron un 2,8 % a 1531 USD/m2 debido a que las tasas de interés bancarias más bajas hicieron que las propiedades fueran más asequibles.

El mercado inmobiliario de Vietnam se recuperó en 2021, ya que el lanzamiento generalizado de la vacuna contra el covid-19 permitió que las obras de construcción y las actividades comerciales se reanudaran gradualmente. El mercado de apartamentos en venta registró una oferta de 18.000 unidades nuevas, con un aumento de los precios del mercado primario del 10,6% a 2.732 dólares/m2.

“La reanudación de las construcciones ha permitido a muchos desarrolladores completar los cimientos, un hito fundamental para que los desarrolladores obtengan permisos de venta para sus proyectos, lo que resultó en un aumento en los lanzamientos oficiales en este trimestre (Q4 2021)”, dijo el informe.

Las lecturas de varias empresas de construcción de bienes raíces mostraron que los precios de las propiedades continuaron aumentando en 2022 debido a una demanda saludable y una tasa de oferta más lenta en medio de problemas persistentes de permisos, altas tasas de interés y acceso limitado al crédito.

Según el informe del mercado inmobiliario de Vietnam del tercer trimestre de 2022 de Jones Lang LaSalle, los precios de mercado principales para apartamentos se situaron en 3.412 dólares/m2 de terreno, un crecimiento interanual del 27,2 %. En Hanoi, los precios de los apartamentos se situaron en 1902 $/m2, un aumento interanual del 12,14 %.

Un informe de Cushman & Wakefield mostró que los precios de los apartamentos aumentaron un 1% en el tercer trimestre de 2022 a $2800/m2 en la ciudad de Ho Chi Minh. Se agregaron 4,100 nuevas unidades al mercado de apartamentos, una caída del 56% con respecto al trimestre anterior, pero un aumento interanual del 146%. Esto llevó la oferta total a 7.100 unidades en el mercado primario.

El precio promedio de los terrenos fue de $ 12,300 / m2, un 30% más que el trimestre anterior y un 95% menos que el año anterior. Hubo 450 unidades en el tercer trimestre de 2022, un 350 % más que el año anterior.

Los precios de los departamentos en Hanoi cayeron a $1,858/m2. La oferta de apartamentos nuevos en venta cayó a 3.000 unidades, una disminución del 38% respecto al trimestre anterior y del 15% respecto al año anterior.

Las ventas cayeron a 4.600, una disminución del 15% trimestre tras trimestre (QOQ) debido a los estrictos controles crediticios, lo que dificulta que los consumidores obtengan un préstamo hipotecario.

En el mercado de condominios en la ciudad de Ho Chi Minh, las nuevas unidades en venta cayeron un 80 % a 2851, de 15 000 unidades en el segundo trimestre, pero el número aumentó un 49 % interanual, según empresa inmobiliaria comercial CBRE. El precio promedio de los condominios primarios aumentó a $ 2,545 / m2, un aumento del 3.4% QOQ y del 12% YOY.

Los factores contribuyen al aumento de los precios de la vivienda en Vietnam

Las regulaciones superpuestas persistentes y el acceso restringido al crédito han seguido limitando la capacidad de los desarrolladores para satisfacer la demanda de viviendas en Vietnam, lo que contribuye al aumento de los precios.

En noticias inmobiliarias de Vietnam, la cantidad de proyectos de viviendas comerciales completados aumentó un 34 % interanual a 4123 unidades en el tercer trimestre de 2022, según Ministerio de Construcción de Vietnam.

Sin embargo, fue solo una fracción del número de viviendas en construcción con 324.511 unidades en el trimestre. El número de casas comerciales con licencia nueva fue de 36 proyectos, con 24 324 unidades en el tercer trimestre de 2022.

“Los datos muestran que la oferta de viviendas comerciales en el tercer trimestre de 2022 no ha mejorado, que la oferta de viviendas de proyectos recién agregados es limitada y que la oferta de viviendas nuevas en el trimestre aún proviene principalmente de proyectos que han sido terminados y están a la venta”, dijo el ministerio.

Echemos un vistazo más de cerca a los factores que dan forma a los precios de la vivienda en Vietnam.

Ley de superposiciones e inconsistencias

De acuerdo con la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), tres leyes superpuestas han causado dificultades para invertir en el mercado inmobiliario: la Ley de Suelo, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios.

Las disposiciones de la ley de tierras dificultan la emisión de autorizaciones de sitio, el cálculo del valor de la tierra y la compensación. Las regulaciones superpuestas y poco claras han restringido la emisión de certificados de derechos de uso de la tierra, particularmente para propiedades turísticas como condotels.

En septiembre, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional de Vietnam comenzó la discusión de la Ley de Tierras enmendada. El proceso de enmienda tenía como objetivo resolver esos problemas y resolver los problemas que surgen del uso y manejo de la tierra, dijo la asamblea en una declaración.

Estrecho acceso al crédito

Los desarrolladores también enfrentan dificultades para acceder a préstamos bancarios para financiar proyectos de construcción. El SBV requiere que los prestamistas nacionales y extranjeros proporcionen más préstamos a los sectores prioritarios, como la agricultura y el desarrollo rural, las empresas de alta tecnología y las pequeñas y medianas empresas. También controla estrictamente los préstamos para áreas potencialmente riesgosas, como los sectores inmobiliarios.

La SBV ha identificado el crédito para el sector inmobiliario como un riesgo potencial porque los préstamos a menudo se desembolsan a largo plazo y en grandes volúmenes. Por otra parte, la movilización de capital de las entidades de crédito suele ser a corto plazo.

“En consecuencia, si las entidades de crédito no mantienen un control efectivo sobre el crecimiento de su crédito para el sector inmobiliario, seguramente se enfrentarán a riesgos de liquidez”, dijo El gobernador de SBV, Nguyen Thi Hong, el 4 de noviembre.

Altas tasas de interés

Tasa de interés de Vietnam gráfico histórico de 5 años

Después de dejar sin cambios sus tasas de política desde 2020, el SBV comenzó su ciclo de ajuste en septiembre al aumentar su tasa de política en 100 puntos básicos (bps) a 5% en septiembre para apuntalar su moneda, el dong vietnamita.

La subida de tipos se produjo cuando las agresivas subidas de tipos de la Reserva Federal de EE. UU. (Fed) desde marzo han fortalecido al dólar estadounidense (USD) frente a las monedas de los países emergentes, incluido el VND. En octubre, el SBV implementó otra suba de 100 pb, elevando la tasa de política al 6%.

El USD/VND, el tipo de cambio del dólar estadounidense al dong vietnamita, ha ganado un 9,26 % en lo que va de año (YTD), alcanzando los 24.790 VND al 28 de noviembre.

Predicciones del mercado inmobiliario de Vietnam para 2022 y más allá

Con los obstáculos legales que es poco probable que se resuelvan pronto y las altas tasas de interés, ¿cuál es la perspectiva para los precios de la vivienda en Vietnam? ¿Cuál es la posibilidad de una caída del precio de la vivienda en Vietnam?

de vietnam Ministerio de la Construcción pronosticó que el precio promedio de los apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh podría crecer a una tasa anual del 4 %, alcanzando los 62 millones VND (2502 USD)/m2 en 2024, desde los 58 millones VND actuales.

Si bien no proporcionó un pronóstico detallado sobre el mercado inmobiliario de Vietnam, los consultores inmobiliarios Savills dijeron:

“Los aumentos de las tasas de interés a fines del tercer trimestre de 2022 y el flujo de crédito limitado desafiarán a los desarrolladores y compradores. La posibilidad de tasas impositivas más altas para los propietarios con carteras puede reducir la especulación y permitir que el mercado atienda a los ocupantes”.

Jones Lang LaSalle pronosticó que la oferta de nuevos apartamentos para 2022 en Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi podría ajustarse a la baja debido a problemas legales e incertidumbres macroeconómicas, y señaló:

“El aumento de las tasas de interés también ahuyentará a los inversores altamente apalancados, dejando solo a los propietarios e inversores con sólidas capacidades financieras. Dado que las políticas se han establecido para centrarse en mantener la estabilidad del mercado y la demanda de inversión se ha desacelerado, se espera que el precio de venta aumente a un ritmo más lento.

“Al mismo tiempo, la demanda puede verse afectada ya que muchos compradores observarán con cautela el movimiento de las tasas de interés. Por lo tanto, se espera que en el corto plazo, los desarrolladores continúen aplicando incentivos más atractivos para impulsar la demanda del mercado”.

La empresa pronosticó una oferta total de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh de 17 700 unidades en 2022, en comparación con las 18 000 de 2021. En Hanoi, se esperaba una nueva oferta de 2500 unidades, por debajo del nivel del tercer trimestre.

Reflexiones finales sobre los precios de la vivienda en Vietnam

Las empresas inmobiliarias y el Ministerio de Construcción de Vietnam no proporcionaron estimaciones para el mercado inmobiliario de Vietnam más allá de 2022. Recuerde que las predicciones de los analistas sobre una posible caída del precio de la vivienda en Vietnam pueden no ser precisas. Siempre haga su propia investigación antes de operar, mirando las noticias más recientes, el análisis técnico y fundamental, y una variedad de comentarios de analistas.

Tenga en cuenta que los resultados pasados ​​no garantizan resultados futuros. Además, nunca opere con dinero que no pueda permitirse perder.

preguntas frecuentes

¿Vietnam tiene una crisis de vivienda?

Las incertidumbres legales, las restricciones crediticias y las altas tasas de interés han limitado la oferta de viviendas nuevas, elevando los precios en el mercado inmobiliario de Vietnam.

¿Existe una burbuja inmobiliaria en Vietnam?

Las firmas inmobiliarias mencionadas en este artículo no pronosticaron ni sugirieron que hubiera una burbuja inmobiliaria o inmobiliaria en Vietnam. Sin embargo, estos pronósticos podrían ser inexactos. Siempre haga su propia investigación antes de tomar cualquier decisión de inversión. Recuerde nunca invertir dinero que no pueda permitirse perder.

¿Es ahora un buen momento para comprar una propiedad en Vietnam?

Como cualquier otro activo de inversión, comprar una propiedad conlleva riesgos. Si es o no un buen momento para comprar una propiedad en Vietnam depende de su cartera de inversiones, su conocimiento del mercado inmobiliario de Vietnam y su perfil de riesgo. Recuerde hacer su propia investigación antes de invertir. Nunca intercambie dinero que no pueda permitirse perder.

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Author: Capital
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